Cet article propose de comprendre quelles sont les spécificités de l'entreprise Digital Realty, notamment par rapport aux autres entreprises du secteur tech et sa rôle de véhicule de l'impérialisme numérique étasunien.
Digital Realty, le propriétaire foncier d’internet, véhicule de l’impérialisme numérique étasunien
Un empire de data center
Andrew Powers, le Directeur Général de Digital Realty, jamais avare en références renvoyant à de vieux rêves impériaux, aime à souligner que « le soleil ne se couche jamais sur le réseau de centres de données de Digital Realty ». Surnommée le « propriétaire foncier d'internet », c’est l’entreprise qui possède le plus de data centers dans le monde.
La multinationale étasunienne exploite plus de 350 grands centres de données dans 55 villes à travers 30 pays et emploie environ 4 300 salarié·es. En 2026, une trentaine de nouveaux centres sont en cours de construction partout dans le monde. Ses principales zones d’expansion actuelles sont l’Europe du Sud et le bassin méditerranéen, avec l'implantation récente de centres de données à Marseille, Barcelone, Lisbonne, Rome, Milan, Sofia, Ankara et Tel-Aviv, ainsi que le continent africain, comme en témoigne l‘ouverture récente de centres de données au Ghana et au Kenya et l’investissement dans un point d’échange internet au Nigeria.
L'entreprise, listée parmi les plus profitable du monde, est valorisée 88 milliards de dollars (79 milliards d’euros) en octobre 2026 à la bourse de New York et réalise un chiffre d'affaires mondial de 6,1 milliards de dollars en 2025. 7 milliards de dollars sont attendus pour 2026, avec une croissance mondiale annuelle de plus de 30% au 2ème trimestre 2026.
Digital Realty en France
La France occupe une place particulière pour la multinationale. C’est l’un des territoires les plus rentable au monde pour elle, représentant pour près de 8% de ses revenus globaux, et c’est le territoire européen où la firme investit le plus actuellement. Entre 2025 et 2026, les revenus de Digital Realty en France ont bondi de 40%, affichant 500 millions d’euros de chiffre d'affaires pour seulement 400 salarié.·es - soit environ 1,25 million d'euros de chiffre d'affaires par salarié.e.
S’il est difficile d’avoir accès à des chiffres du revenu précis généré par chaque data center, pour donner un ordre de grandeur, on apprend dans le journal Reporterre que le seul data center marseillais MRS3, générait, en 2021, près de 50 millions d’euros de chiffre d'affaires par an.
Arrivée en France en 2020 par le biais du rachat de son concurrent néerlandais Interxion pour 8,4 milliards d'euros et de quelques data centers d’Equinix, l'entreprise texane domine le marché français des data centers, devant ses concurrents états-uniens Equinix et Cloud HQ. Elle opère actuellement dix-sept data centers, quatorze en région parisienne et quatre à Marseille. Plusieurs font partie des plus importants du pays, comme le Paris Digital Park à La Courneuve qui occupe 40 000m2, l’équivalent de 7 terrains de foot pour 130 MW de puissance électrique. Trois nouveaux data centers sont en cours de construction, deux en région marseillaise et un en Seine-Saint-Denis, et au moins trois autres sont en projet.
La société exploite en France actuellement 450 MW de puissance électrique auxquels viendront bientôt s’ajouter les 302 MW supplémentaires de trois data centers en construction, portant à un total de 752 MW, soit l’équivalent des usages annuels d’en moyenne 1,1 million d’habitant·es en France.
La multinationale opère en France à travers une galaxie de 17 filiales (SARL, SAS ou SCI). La plupart sont ouvertes pour gérer un data center en particulier et sont rattachées aux filiales luxembourgeoise ou néerlandaise de la maison mère étasunienne. Franck Monsauret, récemment débauché de ses fonctions de patron d'Uber France, supervise les opérations de Digital Realty en France, aux côtés de Valérie Morel, directrice générale adjointe. Fabrice Coquio dirige l’ensemble du groupe en Italie, France, Espagne, Portugal et Grèce.
L’immobilier numérique
Digital Realty, qui signifie en français immobilier numérique, est une entreprise immobilière étasunienne, spécialisée dans les infrastructures du numérique.
Comme un promoteur, Digital Realty prend en charge l'infrastructure : l’achat ou la location du terrain, la conception et la construction des data centers, leur alimentation en énergie, raccords télécoms, câbles de fibre optique, refroidissement des serveurs, maintenance et sécurité des data centers. En bref, l’entreprise s'occupe de la construction de l’enveloppe du bâtiment et de le faire fonctionner.
Elle s'est spécialisée sur le segment des data centers dits de colocation ou data centers mutualisés, c'est-à-dire partagés entre plusieurs locataires. Tel un bailleur, elle loue des salles vides dans ses data centers à des locataires qui peuvent être des administrations publiques, les géants du cloud et du e-commerce, des plateformes de streaming et de gaming, les majors des cryptomonnaies, de la banque et de la finance et bien sûr de l’intelligence artificielle. Ces clients viennent y installer leurs propres serveurs dans lesquels ils vont fabriquer des données, les traiter et les stocker et en extraire de la valeur en les échangeant entre eux via des services réseaux et d’interconnexion notamment dans des meet me room. Ce sont des salles dans lesquelles les télécoms peuvent se connecter les uns avec les autres et échanger des données.
Une grande partie des data centers de Digital Realty sont occupés par les cloud des fournisseurs de services et d’infrastructures cloud, Amazon Web Services, Google Cloud, Microsoft Azure et Oracle. Les calculs intensifs d’intelligence artificielle occupent une place significative dans les data centers de Digital Realty qui leur réservent des espaces dédiés appelés clusters IA, qui consomment encore plus d’énergie que les serveurs classiques. Les clusters IA des entreprises françaises Sesterce et Mistral AI sont notamment hébergés chez Digital Realty à Marseille et en Essonne.
Ce qu’il se passe dans un data center - l’exemple de Disney+
Pour se rendre un peu mieux compte de comment tout cela fonctionne, prenons l’exemple de la plateforme étasunienne de streaming Disney+, qui a choisi de lancer son offre pour l’Europe depuis les infrastructures de Digital Realty à Marseille. Il y a plusieurs couches à déplier.
Disney+ n’est pas propriétaire de ses propres serveurs mais utilisent ceux de Amazon Web Services, la division cloud de Amazon, dont elle est cliente. L’entreprise Amazon Web Services est elle-même cliente de Digital Realty à Marseille, à qui elle loue des salles vides dans des data centers pour y installer ses serveurs, partagés entre plusieurs clients, comme Disney+. Ces serveurs permettent notamment de stocker et de distribuer les films et les séries regardés par les utilisateur·ices européen·nes de Disney+. En complément, Disney+ s’appuie également sur un autre type de serveurs appelés réseaux de diffusion de contenu (CDN, pour Content Delivery Network). Cette organisation repose sur une forme de redondance : les mêmes vidéos sont stockées, en même temps, dans plusieurs data centers, à différents endroits dans le monde, pour réduire leur temps de chargement (temps de latence).
Dans ces serveurs, Disney+ va aussi traiter des données collectées sur ses utilisateur·ices, comme leurs données personnelles, leurs préférences et leurs habitudes. La collecte, l’analyse et le commerce des données des utilisateur·ices font parti du modèle de revenus des plateformes de streaming. Ces données peuvent être par exemple réutilisées par Disney+ pour améliorer les algorithmes de recommandation, manufacturées (ajout de cookies, de traceurs, de cybersécurité …), ou alors échangées et revendues à d’autres entreprises, par exemple des plateformes de e-commerce qui pourraient être intéressées par ces données pour du ciblage publicitaire. Dans le data center, les flux vidéos sont également échangés directement avec les réseaux internet des opérateurs télécoms (Orange, Bouygues, SFR, Free) pour arriver dans les ordinateurs ou téléphone des utilisateur·ices.
Un nouveau type d’entreprise: le fond d’investissement en immobilier coté en bourse (REIT)
La structuration juridique particulière de Digital Realty, créée en 2004 au Texas par un fond d'investissement, mérite que l’on s'y attarde. Comme la plupart des entreprises de data centers, Digital Realty est un REIT (Real Estate Investment Trust) ou pour le dire plus simplement, un fond d’investissement en immobilier coté en bourse.
L’objectif d’un REIT est de dégager un maximum de rentabilité de biens immobiliers destinés à la location - ici des data centers, mais cela peut-être des logements ou des bureaux. Ce statut, totalement exonéré d'impôts sur les sociétés en France et aux Etats-Unis, favorise l'afflux de capitaux vers l'immobilier et entraîne par conséquent la financiarisation de ce secteur.
L’entreprise opte pour différentes approches en fonction des marchés. Soit elle construit elle-même ses propres data centers, soit elle rachète ceux déjà opérationnels de concurrents selon le principe des fusions-acquisitions, ou procède à des joint ventures qui sont des entreprises conjointes avec des partenaires locaux.
Digital Realty tire de ses biens immobiliers une rente sous forme de loyers garantie sur le long terme, complétée par la facturation de services d'interconnexion, qui sont aujourd’hui leur source de profit la plus importante. La particularité de ce statut est que les bénéfices issus des revenus locatifs générés par les data centers sont obligatoirement distribués aux actionnaires. Le REIT est donc particulièrement attractif pour les investisseurs, qui y voient une source de revenu stable et peu risqué.
Pour donner quelques chiffres : les contrats de location signés entre Digital Realty et ses clients ont une durée de 5 à 25 ans, et ses data centers sont actuellement remplis à 90%. Digital Realty a profité de la très forte demande en hébergement, portée par le cloud et l’IA pour augmenter ses loyers de 32% au premier trimestre 2026, et enregistre près de 2 milliards de dollars de contrats déjà signés pour ses data centers en cours de construction.
Parmi les actionnaires majoritaires de l’entreprise on retrouve BlackRock, Vanguard, Cohen & Steers et State Street, soit parmi les plus importants fonds de pensions et gestionnaires d’actifs financiers du monde. Ces fonds sont actionnaires de référence d’un grand nombre de multinationales, notamment du complexe militaro-industriel, de la pharmacie et de la tech. On trouve aussi le Fonds Souverain Norvégien parmi l’actionnariat majoritaire de Digital Realty, et le président Donald Trump à titre d’actionnaire individuel.
Les clients de Digital Realty
L’entreprise a plus de 5 000 clients dans le monde, essentiellement des fournisseurs de cloud comme Lumen Technologies, Oracle, Google Cloud, Amazon Web Services et Microsoft Azure, de services informatiques comme Nvidia, Meta, IBM et LinkedIn, des banques telles que Morgan Stanley et JP Morgan, des opérateurs télécoms comme Zayo Group et AT&T, des médias comme Comcast, des plateformes d'e-commerce et de streaming et des services étatiques.
Dans les data centers de Digital Realty à Marseille sont hébergés les cloud des big tech Oracle, Amazon, Google, Microsoft, mais aussi les données de Meta, Disney, YouTube et Tik Tok. Parmi les clients français qui se côtoient sur les étagères marseillaises de serveurs, on retrouve les géants du luxe et de la cybersécurité Louis Vuitton et Atos, les fleurons du complexe militaro-industriel Capgemini et Lafarge, mais aussi France Télévision, auprès de qui Digital Realty a remporté deux marchés publics de 1,9 millions d’euros. On retrouve aussi des clients locaux, comme la Métropole Aix-Marseille, l’Établissement français du sang, l’Agence Régionale de Santé (ARS), l’Olympique de Marseille, la Société des Eaux de Marseille, et l’incubateur de startup de la CMA CGM.
On retrouve également des clients issus des administrations et du secteur public. Digital Realty héberge à Marseille des clouds labellisés SECNUM Cloud, c'est-à-dire les clouds répondant à des normes de sécurité particulières et utilisés par l’État pour héberger ses données dites “souveraines”, comme les données de santé ou de fonctionnement des institutions régaliennes. Il s’agit principalement des cloud Sens, opéré par Thalès et Google et Bleu, géré par Microsoft, Orange et Capgemini. L’entreprise indique également héberger des données académiques et des applications de l’État Français, notamment le réseau Renater (CNRS, INRIA) et le Ministère de la Culture.
50% à 70% des 650 clients hébergés dans les data centers de Digital Realty en France sont extra-européens, principalement étasuniens - de quoi balayer les fallacieux arguments de souveraineté des données et des data centers mis en avant par ses dirigeants.
Cet article fait parti de notre enquête en trois volets sur Digital Realty à Marseille. Ici on propose de comprendre qui est cette entreprise et quelles sont ses spécificités, notamment par rapport aux autres entreprises du secteur tech. Un deuxième volet essaie de comprendre pourquoi Digital Realty a jeté son dévolu sur Marseille spécifiquement, et un troisième volet porte sur les stratégies d'influences de l'entreprise pour s'implanter à Marseille. L'enquête et l'ensemble de ses sources est disponible en PDF.
